Kom. i Ligjeve miraton pr/ligjin “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”

Komisioni për Çështjet Ligjore, Administratën Publike dhe të Drejtat e  Njeriut, shqyrtoi dhe miratoi ditën e sotme projektligjin “Për disa ndryshime dhe shtesa në ligjin nr. 33/2012 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme.

Të pranishëm në mbledhjen e komisionit ishin Ministri i Drejtësisë, z.Ylli Manjani dhe Zëvendës/ministri i Drejtësisë z. Arben Isaraj.

Duke diskutuar në Komisionin e Ligjeve këtë projektligj, Ministri i Drejtësisë Z. Ylli Manjani theksoi se nëpërmjet kësaj nisme ligjore synohet t’i jepet fund abuzimit me shitjen fiktive të apartamenteve apo njësive tregtare në Shqipëri.

“Projekti që kemi paraqitur synon të përmirësojë tre aspekte.

E para, nga gjithë praktika e këtyre viteve kemi vënë re që siguria në qarkullimin civil e objekteve në ndërtim e sipër ka lënë për të dëshiruar. Qeveria, por besoj edhe Parlamenti, është dëshmitare e konstatimit të rasteve, të them të drejtën jo të vogla, të shitjes së pronës më shumë se një herë përgjatë kohës që prona ka qenë në ndërtim e sipër. Sigurisht, përpara këtij fakti ne nuk mund të mbrohemi gjithmonë me pretendimin që palët duhet të shkojnë dhe të kërkojnë mbrojtje gjyqësore, por kemi përgjegjësinë që të gjejmë zgjidhje, pra të rrisim garancinë juridike në qarkullimin civil. E vërteta është që në ligjin aktual, neni 46 ka një parashikim për këtë çështje, pra për regjistrimin e lejes së ndërtimit. Kjo është tema numër një e këtij projektligji. Por nga mënyra sesi është kuptuar, zbatuar në praktikë, të themi të vërtetën, moszbatuar në praktikë, na ka detyruar që të bëjmë një saktësim ku disa gjëra të bëhen të detyrueshme. Ideja është që pushteti lokal me nxjerrjen e lejes së ndërtimit do të duhet që ta depozitojë menjëherë në zyrën vendore të regjistrimit të pasurive të paluajtshme. Dhe në momentin që kjo leje ndërtimi depozitohet në ZRPP, ZRPP-ja ka detyrim ta regjistrojë në regjistrin e posaçëm. Ky është hapi numër një që e bën transaksionin të kontrollueshëm nga pikëpamja ligjore.

E dyta, asnjë firmë ndërtimi pas këtij momenti nuk mund të pranojë kontratë porosie apo të lidhë kontratë sipërmarrje me asnjë person të tretë, nëse ky transaksion nuk është i regjistruar më parë. Pra, leja e ndërtimit nuk është e regjistruar në zyrën vendore të regjistrimit të pasurive. Ndryshe nuk ka asnjë mundësi tjetër kontrolli. Që do të thotë, se kompania e ndërtimit vërtet nuk shfaqet si aplikuese në sportelin e ZRPP-së, sepse ZRPP-ja do ta ketë regjistruar automatikisht lejen e ndërtimit, e cila do të figurojë online në sistemin e ZRPP-së, i aksesueshëm nga çdo noter i republikës. Pra, noteri ka informacion online për këtë leje ndërtimi. Në momentin që kontrollohet, pra kërkohet tek zyra e noterit, vjen dikush për të bërë një kontratë porosie, kjo kontratë do të bëhet vetëm nëse leja është regjistruar në ZRPP dhe ky është një informacion që jepet online. Pra, kjo është procedura, ky është rregulli.
Neni 2 i këtij projektligji na jep mundësinë që t’i vendosim mandatore të dyja këto çështje, pra edhe regjistrimin e lejes së ndërtimit në mënyrë të menjëhershme nga ZRPP, por edhe detyrimin e kompanive të ndërtimit dhe shtetasve të këtij shteti që duan të lidhin një kontratë porosie, që duhet ta bëjnë tek zyra e noterit dhe do të bëhet vetëm pasi të jetë i regjistruar automatikisht në ZRPP. Asnjë transaksion tjetër jashtë kësaj skeme nuk është i mbrojtshëm. Kjo nuk është e pamundur. Sipas Kodit Civil mund të jetë i mundur, por është i pambrojtshëm. Që do të thotë, se nëse në juristin e firmës së ndërtimit mund të lidhësh një kontratë sipërmarrje, shteti nuk të garanton më. Shteti, sipas kësaj procedure, të garanton që të regjistrosh lejen e ndërtimit, të shkosh tek zyra e noterit, të lidhësh një kontratë sipërmarrje dhe është e garantueshme. Që do të thotë, se pas kësaj askush nuk mund ta rishesë apo ta riporosisë, apo ta risipërmarrë një pronë që është e angazhuar tashmë. Ky është neni 2 i këtij projektligji. Është një mundësi që ne na jepet për ta zgjidhur në mënyrë definitive këtë shqetësim.
E vërteta është se nenin 47 të ligjit aktual ka përcaktime goxha të detajuara për çështjen e garantimit të kredimarrjes. Pra, regjistrimi i banesave në karabina nuk është koncept i ri, është një koncept që e kemi sot në ligj, por e kemi vetëm për fazën e parë, e kemi vetëm për fazën e marrjes së kredisë. Në praktikë na ka dhënë një shqetësim. Një shqetësim që është ngritur nga shoqata e bankave në mënyrë të vazhdueshme. Dhe shqetësimi është, se çfarë ndodh nëse kompania e ndërtimit ka marrë kredi duke lënë hipotekë karabinanë dhe pas kësaj falimenton. Çfarë ndodh? Kjo është një çështje e pazgjidhur. Atëherë ne kemi bërë një propozim që, në këtë rast, karabinaja që është lënë garanci, pra garanci hipotekore në hipotekë për llogari të bankës, automatikisht pas veprimeve përmbarimore kalon në pronësi të bankës dhe pastaj, sigurisht që është banka pronare e karabinasë dhe që bën zhvillimin e pronës sipas nevojave të saj, bën administrimin e saj dhe në vijim të punës e shet, e tjetërson, siç do të bënte çdo pronar normal. Në kushte normale, sigurisht, një bankë do të duhet ta zhvillonte këtë pronë që ta bënte të shitshme dhe t’i nxirrte vlerën e kredisë në kushte optimale. Por kjo sigurisht është çështje e tregut, është çështje e mënyrës sesi do ta rregullonte banka. Ne na duhet që ZRPP-ja të bëjë në regjistrin e saj kalimin e pronësisë sipas procedurave të falimentit në favor të bankës kreditore. Ky është rregulli, ose shtylla numër dy e këtij projekti.

E treta, kemi filluar një proces dixhitalizimi. Të nderuar deputetë! Dixhitalizimi është zgjidhja përfundimtare e problemit disa-vjeçar kaotik në fushën e regjistrimit të pasurive. Dhe dixhitalizimi nuk është thjesht një komandë kompjuteri, por është një punë voluminoze e jashtëzakonshme. Më lejoni të shpjegoj sesi është mekanizmi i kryerjes së dixhitalizimit. Sot për sot, në zyrën e regjistrimit të pasurive, ka zona ku kemi harta me pesë deri në 6 layer. Çfarë do të thotë? Kemi një hartë origjinale. Mbi këtë hartë vendoset harta e kthimit të pronave, harta 7501-it, harta e ALUIZNI-t, harta e vendimeve të gjykatave… që i bëjnë ekspertët te dera e secilës zyrë, nuk dua t’i paragjykoj, private, dhe në ZRPPP për disa zona, jo për të gjithë Shqipërinë, kemi konfuzion të jashtëzakonshëm. Kjo e bën të vështirë ofrimin e shërbimit në mënyrë të shpejtë dhe cilësore. Fenomeni më i përhapur sot për sot janë mbivendosjet. Po ta shihni për kuriozitetin tuaj hartën e të gjithë Shqipërisë na rezulton me zhvendosje të jashtëzakonshme, pasi shtëpia apo pallati apo prona fizikisht ekziston në një zonë kadastrale, por po ta shihni në hartë mund të dalë edhe deri në 200 metra larg vendit fizik. Dhe kjo ligjërisht quhet mbivendosje dhe regjistruesi nuk ka çfarë t’i bëjë kësaj. Çfarë u themi ne njerëzve? Për fat të keq u themi të shkojnë në gjykatë, se kjo është mbivendosje.

Çfarë kemi propozuar dhe çfarë po bëjmë sot?
Kemi vendosur në qeveri që harta më e saktë, për arsye se kështu erdhi situata dhe për arsye se është bërë një punë serioze në vite, për hir të së vërtetës, të konsiderohet harta e prodhuar nga ALUIZNI, e cila është një hartë e prodhuar fillimisht nga një fotografim ajror, por në vite ALUIZNI shkon në terren dhe bën matje fizike. Dua të them edhe një gjë në parantezë: ne kemi marrë një kredi para 10-15 vjetësh, rreth 40 milionë dollarë nga Banka Botërore, për të bërë ekzaktësisht këtë gjë që po bëjmë sot dhe që, për fat të keq, nuk është bërë. E them këtë me përgjegjësi të plotë dhe këtu nuk është fjala për t’i hyrë dhe për të bërë retorikë, por se me metodologjinë që kishim zgjedhur nuk kemi qullosur gjë. Dhe përfunduam te koncepti që harta e ALUIZNI-t është më e sakta, sepse në fakt është më e sakta. Fillon me fotografim ajror dhe vazhdon me verifikim në terren. Dhe me këtë produkt që merr ALUIZNI pas verifikimit në terren bën atë që quhet vektorizim, që do të thotë e vendos pronën në kufij fizikë realë, e ngre në lartësinë e duhur, në lartësinë që është fizikisht dhe ky quhet vektorizim. Kjo hartë është e vektorizuar dhe e verifikuar në terren sipas një blloku kadastral. Paralelisht ZRPP çfarë bën? Në këtë bllok kadastral që ALUIZNI po bën në këtë proces, merr dokumentet ligjore dhe i skanon aty ku nuk janë ende të skanuara. Dhe në fund të dyja informacionet bashkohen në ZRPP duke bërë një zhvendosje vektorësh në hartë nga ky pozicion, po themi, që është në ZRPP, tek pozicioni që është tek ALUIZNI dhe bashkohen në një pikë. Ky është procesi i përputhjes. Në këtë proces përputhje ne besojmë se kjo zonë në 100 vitet e ardhshme është e zgjidhur, pra ka informacion ligjor të saktë, adekuat dhe të palëvizshëm. Ky është procesi që duam të bëjmë dhe kemi nisur që ta bëjmë. Mirëpo që ta bëjmë këtë, miqtë e mi, duhen para dhe duhen goxha para. Kemi vendosur që ta bëjmë “inhouse”, jo me kredi dhe jo me koncension, jo me burime të jashtme. Do ta bëjmë me burimet tona, duke përdorur sigurisht edhe të ardhurat që dalin nga ky proces. Kjo është arsyeja se pse kemi ardhur në një konkluzion, që do të na duhej të kishim filluar që nga ky vit që ne të përdornim një pjesë të konsiderueshme të të ardhurave që vjen nga ZRPP për këtë proces dixhitalizimi. Kush është alternativa tjetër e financimit? Të marrim borxh. Kemi vendosur të mos marrim borxh, por të përdorim këto para në mënyrë efiçente, “inhouse”, duke dalë në terren sipas kësaj procedure që ju shpjegova. E vetmja mënyrë që ne ta mbyllim njëherë e mirë do kërkojë pak kohë, pasi nuk është e thjeshtë me burimet njerëzore që kemi, do të duhet të shtojmë disa patjetër, por prapë nuk është e thjeshtë, sepse duhet të shkojmë të masim çdo centimetër katror në terren. Kjo është metodologjia që kemi hartuar. Për këtë metodologji është ngarkuar ZRPP-ja dhe zyra e ALUIZNI-t dhe për të financuar burimet njerëzore të domosdoshme për këtë punë do të na duhen disa të ardhura, të cilat kërkojnë autorizimin e Parlamentit për të lejuar këto zyra që të përdorin një pjesë të të ardhurave të tyre në funksion të këtij procesi. Sigurisht, brenda një kalendari pune, brenda një kalendari veprimi që është i përcaktuar. Jemi gati që ta diskutojmë edhe me ju kalendarin e këtij procesi për efekt transparence, por edhe për të vënë në dijeni Parlamentin, që është gjëja më normale që mund të ndodhë, por ky është qëllimi- i thënë shkurt dhe në mënyrë të përmbledhur.
Ne e kemi të nevojshëm këtë projektligj, e kemi të nevojshëm me lejen tuaj që ta miratojmë sa më shpejt që të fillojnë të treja këto procese, pasi janë shumë të rëndësishme. Pra, edhe garantimi i kontratave të sipërmarrjes, edhe garantimi i bankave kur kreditë janë të këqija, por edhe garantimi i financimit me burime të brendshme të procesit të dixhitalizimit. Këto janë tre qëllimet e projektligjit.”

Komisioni vijoi shqyrtimin e projektligjit duke e miratuar atë në parim dhe në tërësi për t’ia përcjell seancës plenare.